रियल एस्टेट में निवेश करने में बहुत पैसा खर्च होता है, और रास्ते में गलतियाँ खरीदारों के लिए समस्याएँ पैदा कर सकती हैं। इसलिए, ग्राहकों के लिए संपत्ति के दस्तावेजों की जांच करते समय बेहद सावधान रहना जरूरी है। उचित कानूनी सलाह, दस्तावेजों की जांच और रियल एस्टेट के संबंध में प्राप्त जानकारी के सत्यापन से ग्राहक संतुष्ट हो सकते हैं कि यह निवेश मानसिक शांति और सुरक्षा प्रदान करता है।
यह आलेख बताता है कि खरीदारों को किन दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करने से पहले उनकी समीक्षा करनी चाहिए।
1. विक्रेता के स्वामित्व और स्वामित्व की पुष्टि:
यह एक स्थापित कानूनी सिद्धांत है कि कोई भी व्यक्ति किसी व्यक्ति को उसके स्वामित्व वाली चीज़ पर अधिक अधिकार नहीं दे सकता है। पहला कदम विक्रेता के स्वामित्व, उसकी प्रकृति, विपणन क्षमता और विवादों का निर्धारण करना है। लगभग 30 वर्ष (या यदि दस्तावेज़ उपलब्ध नहीं हैं तो 12 वर्ष) पुराने दस्तावेज़ों को सत्यापित करने के अलावा, विक्रेताओं को निम्नलिखित दस्तावेज़ जमा करने के लिए भी कहा जाना चाहिए:
संपत्ति के स्वामित्व के दस्तावेज, विरासत प्रमाण पत्र, विक्रय विलेख, उपहार विलेख, वसीयत, विभाजन विलेख, आदि। स्वामित्व की प्रकृति – लीजहोल्ड, फ्रीहोल्ड, विकास अधिकार यदि विक्रेता संपत्ति, स्वामित्व के विकास अधिकारों का दावा करता है तो व्यक्ति को एक विकास समझौते में प्रवेश करना होगा और अनुदान प्राधिकरण. यह विक्रेता के नाम पर किया जाना चाहिए. सभी शीर्षक दस्तावेजों पर मुहर लगी होनी चाहिए और उप रजिस्ट्रार के पास पंजीकृत होना चाहिए। विक्रेता के नाम पर पंजीकृत खाता. पुराने या लंबित मामलों की जानकारी. विक्रेता के पास मूल शीर्षक दस्तावेजों की उपलब्धता।
2. विक्रेता की जाँच करें.
अचल संपत्ति के स्वामित्व की पुष्टि की तरह, खरीदारों को विक्रेता की क्षमता और कुछ शर्तों की पुष्टि करने की आवश्यकता होती है। इसके लिए आप निम्न कार्य करें:
1. व्यक्तिगत मामलों में, विक्रेता की निवास स्थिति और राष्ट्रीयता जानना संभव है। साथ ही, क्या बिक्री के लिए सरकारी अधिकारियों की सहमति की आवश्यकता है?
2. यदि संपत्ति संयुक्त स्वामित्व में है, तो सभी मालिकों की पहचान आवश्यक है।
3. यदि विक्रेता एक कंपनी, ट्रस्ट, साझेदारी फर्म, सोसायटी आदि है, तो संपत्ति के स्वामित्व और हस्तांतरणीयता की पुष्टि करने के लिए इकाई के संविधान की आवश्यकता होती है। यह भी सुनिश्चित करें कि विक्रय विलेख निष्पादित और पंजीकृत करने वाला व्यक्ति अधिकृत है।
4. यदि संपत्ति मानसिक रूप से विकलांग व्यक्ति के नाम पर है, तो संपत्ति की बिक्री अदालत और नियुक्त अभिभावक द्वारा अधिकृत की जाएगी।
3. भूमि रूपांतरण और उपयोग परमिट:
बढ़ते शहरीकरण और आय भूमि के समेकन के साथ, परिसंपत्तियों को गैर-कृषि उपयोगों में परिवर्तित करना सर्वोपरि हो गया है, क्योंकि कई राज्य कानून कृषि भूमि को गैर-किसानों को देने की अनुमति नहीं देते हैं। इसके अलावा, खरीदारों को यह देखने के लिए मास्टर प्लान की जांच करनी चाहिए कि क्या संपत्ति ज़ोनिंग योजना के अनुसार विकसित की गई है, जिसमें आवासीय, वाणिज्यिक, औद्योगिक, सार्वजनिक / अर्ध-सार्वजनिक, पार्क, खुली जगह आदि शामिल हैं। यदि वास्तविक उपयोग अधिसूचित उपयोग क्षेत्र से भिन्न है, तो भूमि उपयोग में परिवर्तन की अनुमति के लिए नगर नियोजन विभाग से आदेश प्राप्त करना अनिवार्य है।
4. निर्माण स्वीकृति:
निर्मित अपार्टमेंट या भूमि खरीदते समय, खरीदार को स्थानीय सरकार द्वारा अनुमोदित भवन या लेआउट योजना की जांच करनी चाहिए। इसके अलावा, सरकार और संबंधित प्रशासनिक एजेंसियों द्वारा जारी पानी, सीवेज, बिजली, पर्यावरण संरक्षण और अग्नि सुरक्षा स्वीकृतियों की जांच करना भी महत्वपूर्ण है।
5. अधिभोग प्रमाणपत्र:
संपत्ति पर कब्ज़ा करने से पहले विक्रेता को संबंधित सरकारी एजेंसी से अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करना होगा। अधिभोग प्रमाणपत्र के बिना किसी संपत्ति का उपयोग करने पर जुर्माना और संपत्ति विध्वंस का जोखिम होता है।
6. अपनी कर स्थिति जांचें।
यदि आप संपत्ति कर का भुगतान करने में विफल रहते हैं, तो संपत्ति पर कर लगाया जाएगा और इसका बाजार मूल्य प्रभावित होगा। इसलिए, खरीदार को स्थानीय सरकार के पास जाना चाहिए और जांचना चाहिए कि विक्रेता पर संपत्ति कर बकाया है या नहीं।
7. बोझ:
यह जानकारी स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय में भी उपलब्ध है जहां संपत्ति पंजीकृत है। यदि विक्रेता एक कानूनी इकाई है, तो जानकारी निगम मंत्रालय की वेबसाइट पर भी उपलब्ध है, जो संपत्ति पर पंजीकृत बंधक के बारे में जानकारी प्रदान करती है। . एहतियात के तौर पर, खरीदार किसी समाचार पत्र में प्रकाशित सार्वजनिक सूचना भी प्राप्त कर सकते हैं ताकि उन्हें पता चल सके कि कोई तीसरा पक्ष दावा करना चाहता है या नहीं।
8. भौतिक निरीक्षण और संपत्ति तक पहुंच:
खरीदार स्वयं भी साइट सर्वेक्षण कर सकते हैं और संपत्ति के आयाम जान सकते हैं। भूमि के मामले में, सीमाओं की जांच करना महत्वपूर्ण है। इसके अलावा, अन्य भौतिक विशेषताओं की तलाश करें जो आपको भविष्य में संपत्ति का अधिक आनंद लेने में मदद करेंगी।
9.रेरा अधिनियम, 2016:
RERA का आदेश है कि डेवलपर्स अपनी परियोजनाओं को प्राधिकरण के साथ पंजीकृत करें। खरीदारों को यह जानना होगा कि जिस प्रोजेक्ट में वे घर खरीदना चाहते हैं वह RERA के साथ पंजीकृत है या नहीं। रेरा की आधिकारिक वेबसाइट प्रत्येक राज्य में बिल्डरों के खिलाफ दर्ज शिकायतों को सूचीबद्ध करती है, डेवलपर्स और परियोजनाओं की विश्वसनीयता के बारे में जानकारी प्रदान करती है, और खरीदारों को अपने विकल्प चुनने की आजादी देती है।
आपको यह ध्यान रखना चाहिए कि कानून के अनुसार, सभी रियल एस्टेट एजेंटों को कानूनी रूप से काम करने के लिए राज्य RERA के साथ पंजीकरण कराना आवश्यक है। RERA पंजीकरण के बारे में पूछताछ करने के बाद ही किसी रियल एस्टेट एजेंट को नियुक्त करें।
सामान्य प्रश्न
खरीदार को कौन से दस्तावेज़ देखने होंगे?
अचल संपत्ति के खरीदार को विक्रेता और संपत्ति की पहचान साबित करने वाले सभी दस्तावेजों को सत्यापित करना होगा।
क्या मुझे अपनी संपत्ति सत्यापित करने के लिए वकील नियुक्त करने की आवश्यकता है?
खरीदार स्वयं दस्तावेज़ों की जांच कर सकते हैं, लेकिन कानूनी सलाह के साथ त्रुटि की बहुत कम गुंजाइश होती है।
कौन से दस्तावेज़ विक्रेता की पहचान सत्यापित करते हैं?
पासपोर्ट, आधार कार्ड, पैन कार्ड जैसे दस्तावेज़ विक्रेता की पहचान साबित करते हैं।
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